Im Bereich der Immobilienfinanzierung zählen Bausparverträge zu den ältesten und verbreitetesten Finanzprodukten. Mit staatlicher Förderung, soliden Guthabenzinsen und günstigen Darlehen galten sie trotz stattlicher Abschlussgebühren über Jahrzehnte als sehr gute Wahl für alle, die in absehbarer Zukunft bauen, kaufen oder renovieren wollten. Mit dem niedrigen Zinsniveau hat sich das komplett gewandelt: Die Guthabenverzinsung liegt zumeist deutlich unter einem Prozent und günstige Baukredite gibt es genauso bei allen anderen Banken. Wozu also überhaupt noch Bausparen?

Was Sie mit einem Bausparvertrag machen können

Sie haben mit einem Bausparvertrag grundsätzlich immer vier Optionen:

• Sicherung günstiger Darlehenszinsen in einigen Jahren
• als Sparkonto
• als Bausparsofortdarlehen oder Kombikredit für eine direkte Immobilienfinanzierung oder
• als Instandhaltungsrücklage für künftige Modernisierungen oder Renovierungen

Als Sparkonto hat der Bausparvertrag heute durch Mini-Zinsen seine Funktion verloren. Die staatliche Wohnungsbauprämie kann die Bilanz zwar etwas aufbessern, sie wird aber nur denen gewährt, die als Single weniger als 25.600 Euro an zu versteuerndem Jahreseinkommen erzielen – bei Paaren liegt die Grenze bei 51.200 Euro.

Bei einem Bausparsofortdarlehen schließen Sie ein Vorausdarlehen plus Bausparvertrag in gleicher Höhe ab. Das Darlehen können Sie sofort verwenden. Es kostet Sie laufend Zinsen, während Ihre Einzahlungen zunächst voll in den Bausparvertrag gehen. Ist der Vertrag bei etwa der Hälfte der Bausparsumme und Erfüllung weiterer Kriterien zuteilungsreif, wird daraus die erste Darlehenstilgung. Ihre weiteren Einzahlungen dienen dann ebenfalls der Tilgung bis zum Laufzeitende. Dieses Modell hat heutzutage eine klare Schwäche: Sie zahlen längere Zeit vergleichsweise hohe Kreditzinsen, ohne Ihren Kredit überhaupt zu tilgen, während Ihre monatlichen Raten andererseits nur deutliche geringere Sparzinsen erzielen.

In den beiden anderen Fällen – Sicherung günstiger Kreditzinsen und als Instandhaltungsrücklage – bleiben Bausparverträge aber nach wie vor sehr interessant. Die Angst vor steigenden Zinsen bei gleichzeitig hohen bis steigenden Bau- und Immobilienpreisen lässt viele Interessenten mittlerweile unruhiger werden. Sollte man nicht doch früher zugreifen als geplant? Mit einem Bausparvertrag können Sie diese Unsicherheit umgehen und weiter langfristig planen. Sie schließen ihn jetzt ab, sparen damit fünf, zehn oder mehr Jahre in Ruhe Kapital an und haben dabei immer die Gewissheit, dass Sie für den Zeitpunkt X mit dem Abschluss eine Garantie für einen Baukredit mit 2 bis 2,5 Prozent Jahreszins erhalten haben – unabhängig davon, wo das Zinsniveau in der Zukunft liegt. Es dürfte aller Voraussicht nach aber nicht wesentlich günstiger ausfallen.

Ähnlich stehen Bausparverträge für spätere Modernisierungen oder Renovierungen dar. Hier werden oft eher kleinere Beträge gebraucht – im Schnitt rund 20.000 bis 50.000 Euro. Die Hausbanken oder Immobilien-Finanzierer geben solche Summen nur höchst selten als zinsgünstige Baudarlehen heraus. Meistens müssen Sie dafür teure Ratenkredite abschließen. Haben Sie allerdings auf einem Bausparvertrag etwa die Hälfte der Summe angespart, erhalten Sie jetzt wieder günstiges Geld.

Hier zeigt sich, dass nur der gezielte Einsatz von Bausparverträgen noch eine gewisse Existenzberechtigung hat. Dafür muss der Vertrag aber maßgeschneidert gestaltet werden. Es ist Sache der Bausparkassen und ihrer Berater solche sinnvollen Ziele klar herauszuarbeiten und die Verträge entsprechend zu gestalten. Wie ihnen das aktuell gelingt, wollte Stiftung Warentest für die erste Ausgabe des Finanztest-Magazins 2020 wissen.

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Der große Bausparkassen-Test 2019/2020

Getestet wurden dafür im zweiten Halbjahr 2019 16 Bausparkassen in mehreren Beratungsgesprächen durch verschiedene Tester:

• mit drei sehr praxisnahen Kundenwünschen beziehungsweise Testfällen,
• bei denen einmal mit monatlich 450 Euro Sparrate in zehn Jahren eine Immobilie gekauft werden sollte,
• und im nächsten Fall 10.000 Euro Kapital vorhanden waren, das zusammen mit monatlich 300 Euro Sparrate in acht Jahren zum Immobilienkauf dienen sollte,
• während im dritten Fall mit gleichem Kapital und gleicher Rate in sechs Jahren eine Modernisierung für 50.000 Euro angedacht wurde

In diesen Szenarien haben die Tester drei Aspekte unter die Lupe genommen und bewertet:

• Zunächst die Qualität der Kundeninformation zu Gebühren oder Flexibilität des Angebots
• Dann: Eignete sich der vorgeschlagene Bausparvertrag für das gewünschte Sparziel?
• Und: Was sollte der Vertrag unterm Strich kosten?

Vergleich und Testergebnisse für die Bausparkassen

Als Fazit stellte Stiftung Warentest der Mehrheit der Bausparkassen ein äußerst dürftiges Ergebnis für die Beratungsqualität aus. Die beste überregionale Bausparkasse – die Alte Leipziger – erhielt nur die Note „Befriedigend“. Neun weitere Bausparkassen lieferten für die Tester gerade einmal „ausreichende“ Beratungsgespräche ab und drei Anbieter erhielten sogar die Note „Mangelhaft“ für ihre Beratungen.

Einzig Bausparer im Norden können sich dem Testergebnis zufolge zumindest auf eine Bausparkasse einigermaßen verlassen. Die LBS Schleswig-Holstein-Hamburg erreichte gerade noch das Testurteil „Gut“ und war damit gleichzeitig schon der Testsieger.

Die Tester hatten eigentlich noch zwei weitere Bausparkassen für die Bewertung eingeplant. Bei der Aachener und der Start: Bausparkasse war es allerdings trotz mehrmaliger Anfragen online oder telefonisch nicht möglich, im Testzeitraum überhaupt einen Termin für ein persönliches Beratungsgespräch zu erhalten.

Fazit:

Die Testergebnisse oder Testnoten der Bausparkassen sprechen für sich genommen schon eine klare Sprache. Was den potenziellen Kunden im Einzelfall angeboten wurde, kann dann aber doch noch einmal erschrecken. So wurde teilweise zu bis zu dreifach überhöhten Bausparsummen geraten, deren Verträge zudem in 25 Prozent der Fälle mindestens ein Jahr zu spät zugeteilt worden wären – in Extremfällen sogar fünf bis 15 Jahre zu spät. Bei anderen Angeboten sollten Tilgungen von über 2.000 Euro monatlich fällig werden. Informationen zu Abschlussgebühren oder den jährlichen Verwaltungsgebühren wurden außerdem häufiger verschleiert oder verschwiegen.

Interessenten sollten sich deshalb vor Abschluss eines Bausparvertrags mehrere Angebote bei verschiedenen Bausparkassen einholen und diese genauestens vergleichen. Auch das Gespräch mit einem vertrauten Bankberater kann hilfreich sein.