Das Eigenheim verkaufen, aber weiter mietfrei darin wohnen: Das klingt zu schön, um wahr zu sein. Doch dieser ungewöhnliche Weg, sein Haus zu verkaufen, ist durchaus möglich und bringt viele Vorteile mit sich. Die sogenannte Leibrente wird hauptsächlich bei der Übergabe landwirtschaftlicher Betriebe eingesetzt: Ein Nachfolger kauft den Betrieb, indem er monatliche Beträge an den Vorbesitzer zahlt. Dieser bleibt dort wohnen und hat in der Regel ein Wohnrecht auf Lebenszeit. Das Prinzip lässt sich auf Einfamilienhäuser oder sogar Eigentumswohnungen übertragen: Eigenheimbesitzer höheren Alters können so ihre Rente deutlich aufbessern.

Für wen lohnt sich die Leibrente?

Neben dem monatlichen Geld, das durch die Leibrente fließt, gibt es einen weiteren entscheidenden Vorteil: Verkäufer wissen bereits im Vorfeld, was später einmal mit der Immobilie passiert. Die Leibrente eignet sich deshalb besonders für Eigenheimbesitzer, die im Alter zu Hause wohnen bleiben wollen, die unter Umständen keine Erben für die Immobilie haben und ihre finanzielle Situation verbessern wollen.

Wie wirkt sich die Leibrente auf das Einkommen aus?

Bei der Leibrente erhalten Verkäufer bis zu ihrem Lebensende monatliche Zahlungen vom Käufer. Gleichzeitig steht ihnen ein lebenslanges Wohnrecht zu. Es kann auch vereinbart werden, dass zusätzlich zu den monatlichen Zahlungen eine größere Einmalzahlung stattfindet.

Wichtig: Rechtlich sollte alles gut geregelt sein. Sowohl die Höhe der Zahlungen als auch das lebenslange Wohnrecht müssen ins Grundbuch eingetragen werden. Darüber hinaus empfiehlt es sich, weitere Angelegenheiten schriftlich zu regeln. Mehr dazu unten.

Die Höhe der Leibrente ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Der Immobilienwert und das Alter des Verkäufers spielen eine Rolle. Je teurer die Immobilie, desto höher die monatliche Zahlung.

Unser Tipp: Der Immobilienwert sollte von einem Gutachter ermittelt werden. Wenn der Käufer den Gutachter bestellt, sollten Verkäufer nicht blind auf sein Urteil vertrauen, sondern die Bewertung unbedingt prüfen lassen.

Das Alter des Verkäufers kann die Leibrente ebenfalls beeinflussen. Je älter der Verkäufer, desto höher sollten die monatlichen Zahlungen ausfallen, um den Immobilienwert bei durchschnittlicher Lebenserwartung zu erreichen.

Leibrente, oder: Die Wette auf den Tod

Nicht umsonst wird die Leibrente auch als „Wette auf den Tod“ bezeichnet. Denn das Sterbealter des Verkäufers ist durchaus relevant: Verstirbt er kurz nach dem Verkauf, hat der Käufer eine Immobilie zum Spottpreis gekauft. Seine „Wette auf den Tod“ ist somit aufgegangen – und zwar ganz legal und rechtens.

Unser Tipp: Vereinbaren Sie mit dem Käufer eine Mindestlaufzeit, zum Beispiel von 15 Jahren. Im Todesfall muss der Käufer dann weiterhin zahlen, allerdings an den Erben des Verstorbenen.

Es kann aber auch genau andersherum laufen: Der Verkäufer wird deutlich älter als erwartet und der Käufer muss die monatlichen Beiträge weiterhin zahlen. Am Ende hat er mit seinen Zahlungen in Summe den Immobilienwert weit überstiegen.

Rechtliche Fragen im Vorfeld klären

Für Leibrenten gibt es in Deutschland keine einheitlichen Regelungen. Das bedeutet, dass Verkäufer und Käufer sich selbst über Details einigen müssen. Es ist wichtig, alle Eventualitäten im Vorfeld zu klären, am besten mit einem Anwalt und/oder Notar. Das gilt auch, wenn der Verkauf innerhalb der Familie stattfinden soll. Viele Menschen haben in diesem Fall die Haltung: „Wir werden uns schon irgendwie einig.“ Doch gerade, wenn es um viel Geld geht, kann es schnell zum Streit kommen. Das fängt zum Beispiel bei Reparaturen und Renovierungsarbeiten an. Wer kommt für die Kosten auf, wer ist für die Umsetzung zuständig? Aber auch heiklere Themen sollten besprochen werden: Was passiert, wenn der Verkäufer ins Altenheim umziehen muss? Wird die Leibrente dann weiterhin gezahlt? Darf der Käufer die Immobilie schon nutzen? Und welche Regelungen gelten, wenn ein Ehepaar die Immobilie verkauft hat und ein Partner verstirbt? Solche und ähnliche Fragen sollten geklärt werden, bevor die Leibrente abgeschlossen wird.