Wofür sparen die Deutschen in der Corona-Krise? Dieser Frage ist AssCompact – ein Fachmagazin für Risiko- und Kapitalmanagement – im Pandemie-Sommer einmal nachgegangen. Dabei standen zwei Sparziele wie schon in den Jahren zuvor ganz oben auf der Liste: die Altersvorsorge und das Wohneigentum. Für viele bedeuten Eigenheim oder Eigentumswohnung auch ein Synonym oder mindestens eine tragende Säule der persönlichen Altersvorsorge. Der Weg in die eigenen vier Wände führt oft über eine Erbschaft oder Schenkung, aber ähnlich häufig über Immobilienerwerb oder Neubau. Das Bauen oder Kaufen ermöglicht dabei überwiegend die klassische Immobilienfinanzierung mit Hypothekendarlehen oder Bausparverträgen.

So funktioniert der Bausparvertrag

• Ein Bausparvertrag fasst die typischen Notwendigkeiten einer Immobilienfinanzierung zusammen: Ansparen von (Eigen)kapital und Nutzung einer Bau(spar)finanzierung.
• Ohne Eigenkapital geht es praktisch nicht.
• 100-Prozent-Finanzierungen erhalten nur sehr wenige Menschen mit einem hohen gesicherten Einkommen von den Kreditinstituten und Hypothekenbanken.
• Rund die Hälfte der Häuslebauer und Käufer von Immobilien brachte zuletzt zwischen 10.000 und 50.000 Euro Eigenkapital in eine Finanzierung ein.
• Als Faustregel wird dabei gemeinhin ein Eigenkapitalanteil von 15 bis 30 Prozent der Gesamtkosten für Bau oder Erwerb der Immobilie empfohlen.
• Ein Bausparvertrag kann Teil einer Eigenkapital-Strategie oder der gesamten Baufinanzierung sein.

Dazu passend wird bei Vertragsabschluss eine Bausparsumme in Höhe der geplanten Investition vereinbart – weiter eine Laufzeit des Vertrages. An deren Ende haben Bausparer zwischen 30 und 50 Prozent der Bausparsumme angesammelt und ihr Vertrag ist zuteilungsreif. Sie können sich nun nur den Sparbetrag auszahlen lassen, weitersparen oder sich für den Rest bis zur Höhe der Bausparsumme ein zinsgünstiges Darlehen in Anspruch nehmen.

Ein wichtiger Aspekt ist dabei der Zins des Bauspardarlehens. Er steht bereits mit Vertragsabschluss für Zeitpunkte in fünf, zehn oder mehr Jahren fest und liegt in der Regel immer etwas unter dem aktuellen Marktdurchschnitt für ähnlich langfristige Finanzierungen. Die verschiedenen Bausparkassen können diese Konditionsgarantien geben, weil hinter den einzelnen Bausparverträgen am Ende eine kollektive Kasse steht, in die alle regelmäßig einzahlen und die dann Stück für Stück die gewünschten Darlehen an die Bausparer auszahlt.

Unterschiedliche Tarife kommen zudem unterschiedlichen Einsatz- und Finanzierungszielen oder -zwecken entgegen:

• die Standardtarife mit Ansparphasen zwischen sieben und zehn Jahren sowie Gesamtlaufzeiten von 20 Jahren oder knapp darunter
• Schnellspartarife mit hohen monatlichen Sparsummen, ebenso hohen späteren Kreditraten und entsprechend kürzeren Laufzeiten
• Langzeittarife mit mehr als zehn Jahren Ansparphase und genauso längeren Laufzeiten der Bauspardarlehen
• variable Tarife, die immer wieder Anpassungen von Ansparzeit und -beträgen, Bausparsumme oder bei der späteren Tilgung des Bauspardarlehens erlauben

In der letzten Ausgestaltung bleibt dann aber ebenso die Zinshöhe variabel. Viel Flexibilität auf der einen Seite kostet damit Sicherheit beim Zinssatz und den Kosten der Baufinanzierung.

Vorteil des Bausparvertrags: niedrige Zinsen – Nachteil: niedrige Zinsen

Das Zinsniveau für Baufinanzierungen bewegt sich seit Jahren auf einem historisch tiefen Niveau. Die Corona-Krise hat das nächste neue Zinstief beschert, die Zinsen noch einmal bröckeln lassen und damit eine allgemeine Entwicklung ausgelöst, die noch Ende letzten Jahres kaum jemand für möglich gehalten hätte. Damals herrschten noch Erwartungen an eine Seitwärtstendenz der Zinskurve oder gar eine leichte mittelfristige Erhöhung.

Von der aktuellen Entwicklung profitieren aber nur die unmittelbar, die kurzfristig eine Immobilienfinanzierung starten wollen oder können. Alle anderen, die noch Eigenkapital sammeln oder überhaupt erst mit dessen Ansparung beginnen wollen, müssen normalerweise abwarten, welche Entwicklung die Zinsen für Baufinanzierungen in der nächsten Zeit nehmen. Das gilt aber nicht, wenn Sie für die Finanzierung ganz oder teilweise mit einem Bausparvertrag planen. Dann lassen sich die coronabedingt historisch niedrigen Zinsen langfristig sichern.

Auf der anderen Seite sind Bausparverträge in der Ansparphase genauso schon lange von niedrigen Zinsen betroffen. Eingezahlte Beträge erhalten sogar eine durchwegs schlechtere Verzinsung als zum Beispiel ein Tagesgeld. Großartige Zinseinnahmen oder gar einen nennenswerten Zinseszinseffekt gibt es dadurch nicht mehr bei Bausparverträgen. Früher war das ein Standard und ein gewichtiges Argument für die Bausparverträge. Hier sehen viele dieser Tage mittlerweile einen großen Nachteil der Bausparverträge. Doch statt satten Zinsbuchungen von den Bausparkassen gibt es oft Geld von anderer Stelle: durch staatliche Förderung des Bausparens.

Förderung von Bausparverträgen

Bausparverträge werden gleich durch vier staatliche Quellen gefördert:

• über die Arbeitnehmersparzulage
• mit der Wohnungsbauprämie oder
• vermögenswirksamen Leistungen
• und schließlich durch Riester-Förderung als sogenanntes Wohn-Riester

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Nicht jeder Bausparvertrag profitiert von allen Förderungen. Einkommensgrenzen oder Mindesteinzahlungen verhindern häufiger eine komplette Inanspruchnahme und machen die Förderungen einzelfallabhängig. Ihr potenzieller Wert für einen Bausparvertrag muss immer individuell geprüft werden.

Modernisierung geplant? Pluspunkt für den Bausparvertrag

Immobilienbesitzer wissen: Im Laufe der Zeit erfordert jedes Objekt Modernisierungen, eine Renovierung oder Sanierung. Diese Investitionen lassen sich meist sehr gut planen – zum Beispiel die neue Heizung oder ein neues Dach, weil Sie genau absehen können, dass der Ist-Zustand nur noch einige wenige Jahre tragbar ist. Die Kosten für solche Maßnahmen bewegen sich häufiger in einem fünfstelligen Bereich. Sie sind meist zu hoch, um sie nebenbei zusammenzusparen, aber auch zu gering, um dafür zinsgünstige Hypothekenkredite zu erhalten. Denn bei Summen um die 50.000 Euro oder darunter vergeben Baufinanzierer und Kreditinstitute keine günstigen Immobilienkredite mehr. Weil sich das Geschäft nicht rechnet, unterbreiten sie hier fast ausschließlich Finanzierungsangebote mit Zinsen auf teurem Ratenkredit-Niveau.

Hier liegt heute eines der wichtigsten Anwendungsfelder für Bausparverträge. Sie lassen sich auch schon mit Summen von 10.000 oder 20.000 Euro abschließen und bieten dann sehr zinsgünstigen Zugang zu kleineren Finanzierungen für die Instandhaltung der eigenen Immobilie in naher Zukunft.

Achtung: Gebühren!

Bausparkassen funktionieren als Kollektiv und mit einem ständigen Fluss von Ein- und Auszahlungen. Die Anbieter von Bausparverträgen können damit zu gewissen Maßen von den Margen bei diesem Fluss verdienen und sich daraus finanzieren. Für ein gesichertes Geschäft reichen diese Erträge jedoch nicht. Deswegen verlangen alle Bausparkassen Gebühren in unterschiedlicher Höhe für den Abschluss der Verträge oder auch für die Führung und Verwaltung der Bausparkonten und -verträge.

Allein bei der Abschlussgebühr werden dadurch schnell ein oder etwas über ein Prozent der Bausparsumme fällig. Das ergibt konkret in vielen Fällen einige Hundert Euro Gebühr, die nach Abschluss des Vertrages mit den ersten Einzahlungen zunächst ausgeglichen werden müssen. Erst danach beginnt das Ansparen. Dazukommen dann laufende Kosten von einem oder zwei Euro monatlich als Kontoführungs- oder Servicegebühren.

Zusammengefasst: Ein Bausparvertrag lohnt sich immer noch und gerade jetzt, aber nicht für jeden

Der Bausparvertrag hat in anhaltenden Zeiten niedriger Zinsen für Spareinlagen oder Kredite viel von seiner universellen Attraktivität eingebüßt. Besonders die Ansparphase mit einer Verzinsung Richtung Nullpunkt plus Gebühren macht ihn auf den ersten Blick gleich unattraktiv. Doch auf den zweiten Blick hält er bei einer Prüfung der persönlichen Umstände oder Finanzierungsziele für eine Immobilie immer noch viele positive Aspekte und Chancen bereit – erst recht, wenn es darum geht, sich die durch die Corona-Krise noch einmal gefallenen Zinssätze langfristig zu sichern.